Bauplanungsrecht:

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des BebPl. "ostwärtiger Ortsrand" der Gemeinde Ebersbach.

Nachfolgende Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplanes sind zu prüfen:

II: Zahl der Vollgeschosse / Firstrichtung / Offene Bauweise / WA: Allgemeines Wohngebiet / Baugrenzen

 

 

Bauordnungsrecht:

§ 2 Art der baulichen Nutzung

Festsetzung: WA (Wohngebiet allgemein). Es gilt die BauNVO von 1968.

Diese Festsetzung wird von dem Bauvorhaben eingehalten.

 

 

§ 3 Zulässiges Maß der baulichen Nutzung

Hier wird die zulässige Höchstzahl der Vollgeschosse festgelegt: II / es gilt § 17 der BauNVO 1968

Diese Festsetzung wird von dem Bauvorhaben eingehalten. (GRZ I 0,25 geplant / 0,4 erlaubt) (GRZ II 0,51 geplant / 0,6 erlaubt) Die zusätzlichen Geschosse Untergeschoss (UG) und Dachgeschoss (DG) sind lt. vorgelegter Geschossberechnung keine Vollgeschosse. GRZ und GFZ dürfen den Wert 0,4 und 0,8 nicht überschreiten. (Wert bei 2 Vollgeschossen)

(GFZ 0,51 geplant / 0,8 erlaubt) Im Einzelfall könnten sogar Ausnahmen zugelassen werden. Das bestehende Einfamilien-

haus hat eine Grundfläche von 175,20 m². Das DG ist kein Vollgeschoss und somit nicht mitzurechnen. Unterlagen hierfür liegen nicht vor. Dies erhöht den Faktor um 0,10 was noch im erlaubten Bereich wäre.

 

§ 4 Bauweise

Im gesamten Planbereich gilt die offene Bauweise. (Textauszug: (2) In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand (Bauwich) als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder als Hausgruppen mit einer Länge von höchstens 50 m errichtet. ...)

Diese Festsetzung ist mit einer Hauslänge von 24,88 m (Länge) x 11,71 m (Breite) eingehalten.

[Garagen werden nicht gebaut]

 

 

§ 5 Gestaltung der Gebäude

Für Hauptgebäude sind nur Sattel- oder Walmdächer zulässig. Die im BebPl eingetragene Firstrichtung ist einzuhalten.

Die erlaubte Dachneigung ist 30° - 38°. Das geplante Gebäude hat ein Satteldach mit 30° Dachneigung. Auf dem Satteldach zur Straße hin sind 2 Zwerchdachgauben mit jeweils ebenfalls 30° Dachneigung. 

 

 

Die Firstrichtung ist in der Ausrichtung "Ost-West" vorgeschrieben. Das geplante Gebäude hält diese Firstrichtung ein.

Die Traufhöhe wird nur für Hanggebäude festgeschrieben. Diese ist in diesem Fall nicht einschlägig.

 

§ 6 Einfriedungen

Eine Einfriedung wird mit der vorgelegten Planung nicht festgelegt. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes sind auch hier einzuhalten. Die Höhe der Einfriedung einschl. des Sockels darf 1,30 m nicht überschreiten. Dies könnte mit in den Baugenehmigungsbescheid als Auflage mit aufgenommen werden.

 

 

Zeichnerische Festsetzung: Baugrenze

Lt. der vorgelegten Planung wird das vorgegebene Baufenster komplett eingehalten.

Auch hier ist keine Befreiung mehr notwendig.

 

 

Örtliche Satzungen:

Das Baugrundstück liegt ebenfalls im Geltungsbereich der örtlichen Satzungen "Stellplatzsatzung" und "Abstandsflächensatzung" der Gemeinde Kötz.

 

 

Abstandsflächensatzung

Die Abstandsflächenfestsetzungen der Satzung wurden eingehalten.

 

 

Stellplatzsatzung

Anmerkung zum Gebäudebestand:

Das bestehende EFH hat AZ LRA  1593/77. Lt. Baugenehmigungsbescheid vom 13.03.1978 wurde für dieses BV nur 1 Kfz-Stellplatz gefordert. An diesem Vorhaben wurden zwischenzeitlich nichts geändert, also bleibt es in diesem Fall bei nur 1 Stellplatz.

 

Neues Bauvorhaben (BV):

Das neue Bauvorhaben hat 10 Wohnungen. Also 20 Stellplätze. Dann MFH ab 6 WE, je angefangene 6 WE + 1 Stellplatz.

Das bedeutet: 20 + 2 = 22 Stellplätze. Er errichtet auf dem Gelände insgesamt 27 Stellplätze. § 3 (4) unserer Satzung ist einzuhalten. Dies wurde in der neueren Vorlage berücksichtigt. Im Süden des Grundstückes befinden sich "mehr" als 4 zusammenhängende Stellplätze. Diese werden mit 1 gemeinsamen Einfahrt bedient, die nicht breiter als 6 m ist. Daher ist für diese Lösung keine Befreiung mehr notwendig. Auch Fahrrad- / Zweiradabstellplätze werden satzungsgemäß errichtet.

Die Stellplatzpflicht gilt somit mit Ausführung der vorgelegten Planung als nachgewiesen. 

 

Spielplatzpflicht

Gemäß der Novelle der Bayer. Bauordnung 2021 wurde unter anderem das Recht der Spielplatzpflicht maßgeblich verändert. Diese ist in Art. 7 (3) BayBO wie folgt geregelt: >> bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als 3 Wohnungen ist ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen. <<. Die Gemeinde Kötz hat derzeit keine Spielplatzsatzung. In der Kommentarliteratur werden Werte von 1,5 m² Spielplatzfläche je 60 m² Wohnfläche genannt. An diese Werte lehnen wir uns an.

Berechnung:

676,88 m² Wohnfläche: 60 = 11,28 x 1,5 m² = 16,92 m² Spielplatzfläche

Es wird ein Spielplatz mit 42,32 m² Fläche und 3 Spielgeräten erstellt. Vorgeschrieben ist 1 Spielgerät pro 60 m²

Spielplatzfläche. Auch hier sind die Festsetzungen der allgemeinen Kommentarliteratur eingehalten.

 

Erschließung

Der Kanalhausanschluss wird über die Gemeindestraße "Wettenhauser Straße" angeschlossen. Damit entspricht die Planung dem Vorschlag des Ing.-Büro Degen, Hr. Szameitat aus der ersten Bauvorlage. Es gibt keine Richtlinie, die bei Mehrfamilienhäusern dieser Größenordnung eine größer dimensionierte Kanalrohrbreite vorschreibt. Der Kontrollschacht wird wie sonst auch über eine DN 150 angefahren und mündet dort in eine DN 400 in den öffentlichen Kanal. Dies ist nur eine redaktionelle Anmerkung, da dies nicht zum Prüfungsumfang der Gemeinde gehört. Die Erschließung des Baugrundstückes ist bauordnungsrechtlich gesichert.

 

Ergebnis:

Aus Sicht der Verwaltung ist für dieses Bauvorhaben keine Befreiung notwendig. Alle Festsetzungen sämtlicher örtlichen Satzungen werden eingehalten. Auch die Anregungen des Kreisbauamtes wurden aufgenommen und umgesetzt. Aus baurechtlicher Sicht besteht kein Grund mehr, das Bauvorhaben abzulehnen.

 

Die Vorsitzende erläutert, dass ihrer Meinung nach das gemeindliche Einvernehmen trotz aller erfüllter Voraussetzungen verweigert werden kann, da das Gebäude sich in seiner Art nicht einfügt und es im gesamten Gebiet kein derartig komplexes Gebäude gibt. Das Gremium stimmt der Vorsitzenden zu.

Beschluss:

Der Bau-, Umwelt- und Grundstücksausschuss Kötz stimmt dem Bauvorhaben AZ K-20/2022, zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 10 Wohnungen und oberirdischer Stellplätze nicht zu und stellt zu dem Bauantrag das gemeindliche Einvernehmen nicht her, da sich das Gebäude in seiner Art nicht in die Umgebungsbebauung einfügt.