Der Bay. Gemeindetag hat mit seinem Schreiben vom 08.12.2020 auf die Novelle der Bay. Bauordnung mit der darin enthaltenen Novelle des Abstandsflächenrechts hingewiesen. Zukünftig soll eine Verkürzung der Abstandsflächentiefen von 1,0 auf 0,4 H, in Gewerbe- und Industriegebieten von 0,25 auf 0,2 H (Wandhöhe des jeweiligen Bauwerks) mindestens jedoch 3 Meter gelten. Da die Verkürzung für alle Gebäudeseiten gilt, wird zukünftig auf das sog. Schmalseitenprivileg verzichtet, das vor zwei Außenwänden mit weniger als 16 m Länge bisher nur ein halbes „H“ als Abstandsflächentiefe verlange.

 

 

Das führt zu einem Zusammenrücken der Baukörper (Nachverdichtung) in der zukünftigen Ortsentwicklung.

Der Landesgesetzgeber hat mit dem neuen Abstandsflächenrecht aber auch eine Satzungsbefugnis zur Festlegung abweichender Abstandsflächentiefen bis zu 1 H für Gemeinden verabschiedet, die dies zur Verbesserung oder Erhaltung der Wohnqualität für erforderlich halten.

 

Im Zusammenhang mit einem solchen Satzungserlass stellen sich jedoch zahlreiche Fragen, u.a. zum Zeitpunkt des Satzungserlasses, zur notwendigen Begründung, zur Frage des Geltungsbereichs einer solchen Satzung sowie zu entschädigungsrechtlichen Fragen infolge möglicher Baurechtseinschränkungen.

Der Gemeindetag stellt ein unverbindliches Muster für eine entsprechende Satzung zur Verfügung.

 

Zur Begrenzung möglicher Baurechtseinschränkungen durch eine entsprechende Satzung empfiehlt sich, die gemeindliche Satzung zum 01.02.2021 zeitgleich mit dem Inkrafttreten der BayBO-Novelle in Kraft zu setzen.

Eine Vergrößerung der Abstandsflächentiefen mit Blick auf das neue Abstandsflächenrecht kann nur durch die neu geschaffene Rechtsgrundlage (Art. 6 Abs. 5 Satz 2 und 81 Abs. 6a BayBO neu) erfolgen. Dabei ist zu beachten, dass nur die Tiefe der Abstandsflächen abweichend geregelt werden kann. Es kann nicht von den neuen Berechnungs- und Anrechnungsregelungen der Wandhöhe H, beispielsweise der Anrechnung von Dach und Giebelflächen abgewichen werden. Bei einer Festlegung der Abstandsflächentiefen wie bisher (1 H und 0,5 H im Falle des Schmalseitenprivilegs) kann nicht ausgeschlossen werden, dass durch die neuen Berechnungs- und Anrechnungsregelungen für die Wandhöhe im Einzelfall auch größere Abstandsflächen als bisher anfallen.

 

Neue Berechnung der Abstandsflächen

Die Wandhöhe H wird im Zuge der Novelle der BayBo neu berechnet. Liegt die Dachneigung auf der Traufseite bei mehr als 70 Grad, wird nun die Höhe des Dachs vollständig zur Wandhöhe gezählt. Ist die Dachneigung geringer, zählt die Dachhöhe zu einem Drittel zur Wandhöhe. So wird auch bei schwach geneigten Dächern die Dachhöhe bei der Berechnung von H berücksichtigt.

Für die Giebelseite wird nach der Novelle die gesamte Wand inklusive Giebelfläche für die Berechnung der Abstandsfläche genutzt. Die Dachneigung spielt dabei keine Rolle. Durch die neue Berechnungsgrundlage muss die Abstandsfläche vor der Giebelseite eines Gebäudes nicht mehr zwingend rechteckig sein.

Bauministerin Kerstin Schreyer erklärt die neue BayBO auf YouTube

https://youtu.be/0hyNmyYWQUA

Beschluss:

Der Gemeinderat Bubesheim beschließt die Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe mit einer Abstandsflächentiefe von 1,0 zum 01.02.2021.